Услуги адвокатов по недвижимости

В гл.20 Гражданского кодекса РФ установлены два основных способа защита права собственности и иного вещного права: виндикация (истребование имущества) и негаторный иск (устранение нарушений не связанных с лишением владения).
Важно отметить, что на иски о виндикации распространяется исковая давность, а на негаторные иски исковая давности не распространяется, ввиду этого, часто на практике бывает, что под видом индикации заявляются в сущности негаторные иски с целью уйти от исковой давности.

Правила виндикации

Имущество может быть истребовано, если отсутствуют обязательственные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки. В иске может быть отказано, если истец пропустил сроки исковой давности, разумеется, если об этом заявил ответчик.
Имущество может быть истребовано из чужого незаконного владения, если оно существует в натуре, а также если есть возможность его индивидуализировать и идентифицировать
Имущество может быть истребовано из чужого незаконного владения, в том числе, если оно приобретено у лица, которое не имело права его
Собственники помещений в здании вправе истребовать из чужого незаконного владения помещения, относящиеся к общему имуществу, если доступа к таким помещениям они не имеют
Правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения могут применяться по аналогии для восстановления права на долю в праве общей долевой собственности

Правила негаторного иска

Негаторный иск применяется, только если спорное имущество находится во владении собственника, причем, длительность нарушения права не препятствует удовлетворению негаторного иска (исковая давность не применяется)
При предъявлении негаторного иска необходимо доказать противоправность действий ответчика. Негаторный иск подлежит удовлетворению, если доказано, что имеется реальная угроза нарушения права собственности.
Негаторный иск подлежит удовлетворению, если доказано, что истец является собственником (законным владельцем) или лицом, действующим от его имени, и что право собственности (законного владения) нарушено. Негаторный иск может быть удовлетворен, если действия ответчика являются неправомерными

Срок исковой давности по искам о виндикации является общим и составляет три года (ст. 196 ГК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 03.11.2015 N 5-КГ15-142). Данный срок начинает течь по общим правилам – с момента, когда истец узнал или должен был узнать, что его право нарушено и кто является надлежащим ответчиком по иску (п. 1 ст. 200 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13).
При виндикации движимого имущества – срок начинает течь со дня, когда это имущество обнаружено, то есть когда истец узнал, у кого находится его имущество (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126).
При в индикации недвижимости – срок начинает течь со дня, когда истец узнал или должен был узнать, что имущество незаконно выбыло из его владения. Например, когда истец узнал, что в ЕГРН есть недостоверная запись о том, что имущество принадлежит другому лицу (Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015, п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).