Злоупотребление правом в процессе банкротства

«Дата заключения предварительного договора аренды недвижимости не имеет правового значения для определения очередности возникновения прав аренды и залога, поскольку упомянутые права возникают лишь из договоров залога и аренды, а не из предварительных договоров об их заключении в будущем. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) всякий договор об ипотеке, равно как и договор аренды недвижимости сроком более года подлежит государственной регистрации (пункт 3 статьи 339 и пункт 2 статьи 609 соответственно). Требований о регистрации предварительного договора аренды недвижимости законодательство не содержит, поэтому момент его заключения не может приниматься во внимание ни при определении очередности возникновения таких обязательств, как аренда и ипотека, ни при решении вопроса о том, требуется ли согласие держателя ипотеки на обременение арендой заложенного ему имущества. По общему правилу очередность названных обязательств устанавливается по моменту их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому судам следовало исходить из того, что они решают вопрос обременения арендой уже заложенного банку имущества общества "Энерготехмаш", в отношении которого возбуждено дело о банкротстве.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса и специальных по отношению к этой норме правил статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдать заложенное им имущество в аренду при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, исключающих применение этих правил в процессе банкротства, что не позволяет арбитражным управляющим распоряжаться недвижимым имуществом банкрота без согласия его залогодержателей в нарушение условий, определенных Законом об ипотеке. Поскольку в данном случае срок исполнения обеспеченных ипотекой обязательств должника наступил, а сам должник находился в процедуре банкротства, договор аренды его заложенного имущества сроком на 25 лет с правом выкупа арендатором не соответствовал требованиям статьи 40 Закона об ипотеке. Суды необоснованно исходили из того, что согласие залогодержателя на заключение такого договора аренды не требуется и неправомерно приняли решение об обязании должника заключить этот договор без согласия залогодержателя.

При передаче залогодателем в аренду ранее заложенного им недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний по общему правилу не может оспорить эту сделку, поскольку законом установлены иные последствия данного нарушения (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке, подпункт 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса). Так, в силу пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке имущественные интересы залогодержателей обеспечиваются тем, что при удовлетворении их требований из стоимости заложенного имущества по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, право аренды в отношении ранее заложенного имущества прекращается, если оно предоставлено залогодателем третьему лицу без согласия залогодержателя. Аналогичные разъяснения даны в пунктах 22, 23 постановления Пленума N 10. Следовательно, при заключении во внесудебном порядке между обществами "ФинансЭксперт" и "Энерготехмаш" без согласия банка договора аренды уже заложенного банку имущества право аренды из этого договора прекратилось бы на основании статьи 40 Закона об ипотеке, не затрагивая имущественных интересов банка как залогового кредитора в деле о банкротстве. Однако решение арбитражного суда об обязании заключить договор аренды обладает обязательной силой и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обращение заинтересованных лиц в арбитражный суд за получением такого решения направлено на преодоление норм Закона об ипотеке о прекращении аренды при реализации имущества должника в процессе банкротства и является злоупотреблением правом, запрещенным статьей 10 Гражданского кодекса. Заключение подобного договора аренды не отвечает целям и последствиям осуществления процедуры банкротства. Согласно пункту 1 статьи 138 Закона о банкротстве требования залогового кредитора удовлетворяются в банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога. Следовательно, сумма, на которую может рассчитывать банк, непосредственно зависит от того, может ли он в этой ситуации возразить против обременения арендой ранее заложенного ему имущества и прекращается ли такая аренда при реализации имущества должника в процессе банкротства» - Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу N А55-8370/2010