ВС РФ – для возведения дома «блокированной застройки» нужно разрешение на строительство

Для размещения жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок может быть использован земельный участок с видом разрешенного использования «Блокированная жилая застройка» (код вида разрешенного использования земельного участка - 2.3).

Согласно части 5 статьи 16 Закона № 340-ФЗ правообладателю земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу названного федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства предоставлено право до 1 марта 2031 г. направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства.

Такое уведомление в уполномоченный орган ответчиком не направлялось. В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольной постройкой, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г., изложенные положения закона предполагают осуществление проверочных действий уполномоченным органом с целью установления возможности (допустимости) строительства объекта индивидуального жилищного строительства согласно планируемым параметрам на заявленном земельном участке.

В силу пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса объект индивидуального жилищного строительства представляет собой отдельно стоящее здание с количеством наземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенных для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно пункту 40 этой же статьи домом блокированной застройки признается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Из системного толкования указанных норм следует, что предусмотренные пунктом 2 части 2 статьи 49, пунктом 1.1 части 17 статьи 51, части 1 статьи 54 Градостроительного кодекса изъятия касаются объектов индивидуального жилищного строительства и упрощенный порядок осуществления строительства или реконструкции, предусмотренный для жилых или садовых домов, в отношении домов блокированной застройки не распространяется.

Следовательно, имеется обязанность по получению разрешения на строительство. Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство домов блокированной застройки в данном случае не выдавалось, проектная документация не представлялась. Таким образом, спорные объекты, возведенные в отсутствие разрешения на строительство на земельных участках, вид разрешенного использования которых не предусматривает блокированную жилую застройку, в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса относятся к объектам самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд выносит на обсуждение вопрос об устранении допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных земельным и иным законодательством, о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием.

Определение Верховного суда № 305-ЭС24-12116 от 29.10.2024