ВС РФ – о правилах применения п.3 ст.222 ГК РФ (легализация самовольной постройки)

При наличии зарегистрированного права собственности ответчиков признание права на те же объекты за истцом возможно лишь как способ оспаривания зарегистрированных прав других лиц. При этом условием удовлетворения такого требования является наличие у истца уже возникшего права собственности на соответствующие объекты недвижимости до разрешения спора и владение ими.

Решение суда о разрешении такого спора о праве является лишь актом констатации судом наличия законно возникшего у истца права собственности на те же объекты против таких же прав ответчиков, которые зарегистрированы за ними.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума № 10/22 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Таким образом, возникновение права собственности по пункту 3 статьи 222 ГК РФ является первоначальным способом приобретения вещного права на объект недвижимости в порядке исключения при определенных условиях не ранее, чем вступит в законную силу соответствующее решение суда об удовлетворении такого иска, направленного на легализацию не возникшего до этого момента права собственности истца на такой объект.

В спорном случае истец, не обладая вещным правом на спорные объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы за ответчиками и которые существовали в момент покупки истцом земельного участка, не может использовать такой способ защиты, как признание права собственности на самовольную постройку, для оспаривания зарегистрированных вещных прав ответчиков на них.

Следовательно, удовлетворение требования истца об оспаривании зарегистрированного вещного права ответчиков на спорные объекты невозможно в порядке легализации самовольной постройки по пункту 3 статьи 222 ГК РФ, т.к. у истца в момент предъявления и рассмотрения иска отсутствовал титул на них.

Исходя из положений пункта 23 Постановления Пленума № 10/22, основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении зарегистрированного права собственности ответчика на самовольную постройку является решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки. В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ общим последствием признания постройки самовольной является ее снос (приведение в соответствие с нормами и правилами) и лишь в исключительном случае возможна ее легализация для введения в гражданский оборот при наличии определенных оснований.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, но он не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Одним из условий легализации самовольной постройки законодатель указал наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство такой постройки. Если на момент приобретения земельного участка на них имелись постройки, права на которые впоследствии были зарегистрированы в ЕГРН за ответчиками, то это свидетельствует о необходимости урегулирования отношений между собственником участка и собственником спорных строений без применения правил пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Определение ВС РФ № 305-ЭС23-7642 от 14.09.202